[부동산 인사이트]강남발 집값 ‘불장’에…정부·서울시, 규제 카드 ‘만지작’

'잠삼대청' 거래허가구역 해제 이후 강남권 아파트값 들썩
'마용성' 넘어 서울 전역으로 상승세 확산
정부와 서울시, 집값 불안에 대책 마련 고심
대출 규제 강화 및 거래허가구역 재지정 거론

서울시가 지난달 '잠삼대청'에 적용했던 토지거래허가구역을 해제한 아후 서울 아파트값이 들썩이고 있다, 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 잠실동 일대 아파트 단지 모습. /연합뉴스

서울 아파트 매매시장이 들끓고 있다. 가격은 가파르게 오르고 거래도 늘고 있다. 강남권 등 주요 지역 아파트 단지에선 신고가 거래 사례가 부쩍 많아졌다.

지난달 서울시의 '잠삼대청'(잠실·삼성·대치·청담동)에 대한 토지거래허가구역(토허제) 해제를 계기로 강남3구(강남·서초·송파구)에서 촉발된 주택 매수심리가 '마용성'(마포·용산·성동구)을 넘어 서울 전역으로 빠르게 확산하는 분위기다.

'지금 안 사면 더 오를 것'이라는 불안 심리가 수요를 자극하고 있는 영향이 크다는 게 현지 부동산 중개업소들의 설명이다. 한국은행의 기준금리 인하와 수도권 주택 공급 부족, 탄핵 정국에 따른 부동산 정책 컨트롤타워 부재 등이 맞물리면서 서울 아파트값 폭등장이 펼쳐지는 것 아니냐는 전망도 나온다.

이상신호를 감지한 정부와 서울시는 토지거래허가구역 재지정 등 추가 규제 카드를 만지작거리고 있다.

◇거래 허가 규제 '빗장' 풀리자 서울 아파트값 '고공행진'

서울시가 지난달 13일 '잠삼대청'에 적용했던 토지거래허가구역을 해제한 이후 송파구 등 강남권 아파트 매매시장은 그야말로 '불장'이다.

지난주 강남3구 아파트값은 2018년 이래 가장 크게 올랐다. 한국부동산원에 따르면 3월 둘째주(10일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.2% 상승했다. 지난달 첫째 주(3일 기준) 상승 전환한 뒤 6주 연속 오름세를 타고 있다.

서울 아파트값 상승은 강남3구가 이끌고 있다. 토지거래허가구역 해제의 최대 수혜지역으로 꼽히는 잠실동이 위치한 송파구는 전주 대비 0.72% 오르면서 2018년 2월 첫째 주(0.76% 상승) 이후 7년 1개월 만의 최대 상승폭을 나타냈다. 강남(0.69%)·서초구(0.62%)도 2018년 1월 이후 가장 가파른 상승곡선을 그렸다.

강남권에서 불 붙은 아파트값 상승세는 '마용성'으로 빠르게 확산하는 모양새다. 마포구는 0.11%에서 0.21%, 용산구는 0.10%에서 0.23%, 성동구는 0.08%에서 0.29%로 상승 폭이 확대됐다.

좀처럼 힘을 쓰지 못하던 '노도강'(노원·도봉·강북구) 아파트값도 꿈틀대고 있다. 한국부동산원이 집계한 3월 둘째 주 아파트값 변동률 추이를 보면 강북구(0.03%)와 도봉구(0.01%)는 전주 대비 상승으로 돌아서면서 11주 만에 하락세를 멈췄다. 노원구(-0.03%→0.00)는 하락에서 보합으로 전환했다.

최근 들어 서울 아파트값 상승세가 심상치 않다. 강남권에서 촉발된 아파트 매매가격 상승이 '마용성'을 넘어 서울 전역으로 확산하고 있다. 집값 흐름의 바로미터 역할을 하는 매매 거래량도 크게 늘고 있다. 서울 송파구 한 부동산에 부동산 매매 관련 안내문이 붙어 있다./연합뉴스

집값 향방의 바로미터라고 할 수 있는 아파트 거래도 늘고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 17일 기준 2월 서울 아파트 매매거래량은 5171건(신고 건수)을 기록했다. 이는 지난해 8월(6537건) 이후 6개월 새 가장 많은 수준이다. 아직 실거래 신고 기한(30일)이 보름 가까이 남아 있어 거래량은 더 늘어날 것으로 보인다.

2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행을 앞두고 거래량이 급증했던 지난해 6~8월을 제외하면 2021년 1월(5946건) 이후 최대치를 기록할 것이라는 관측도 나온다. 거래량이 늘고 있다는 것은 매수 저변이 그만큼 확산하고 있다는 의미다.

◇집값 왜 오르나… 토허제 해제에다 금리 인하까지 겹쳐

서울 아파트값 상승 원인은 복합적이다. 토지거래허가구역 해제와 한국은행의 기준금리 인하, 실수요자 위주로 제한했던 주택담보대출 관련 규제 완화, 안전 자산(아파트) 선호현상 등이 겹친 영향으로 풀이된다. 토지거래허가구역 해제가 아파트 매매가격 상승에 기름을 부은 것은 부인할 수 없지만, 이것이 집값 급등의 직접적인 원인은 아니라는 것이다. 서울시의 토지허래허가구역 해제 가능성 시사 전부터 집값 상승 움직임이 있었고, 해제 대상에서 제외된 아파트 단지도 상승세를 타고 있다는 점에서다.

지난해 서울 아파트 매매시장은 시중은행이 9월 들어 가계부채 관리 명분으로 주택담보대출과 전세자금 대출 규제를 강화하면서 거래가 줄고 가격도 하락하는 추세를 보였다. 하지만 올해 들어 분위기가 반전됐다. 시중은행이 가계 대출 영업을 재개하고, 1월 중순 오세훈 서울시장이 '잠삼대청'을 토지거래허가구역에서 해제하겠는 방침을 밝히면서다.

지난달 한국은행이 기준금리를 인하한 것도 매수 심리를 자극하는 데 한몫했다. 한국은행 금융통화위원회가 최근 기준금리를 2.75%로 0.25%포인트 인하함에 따라 2020년 10월 이후 2년 4개월 만에 2%대 기준금리를 기록했다.

오는 7월 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행을 앞두고 대출이 줄어들기 전에 미리 받자는 '막차 수요'까지 가세하고 있는 것도 영향을 미친 것으로 보인다. 스트레스 DSR는 대출금리에 미래 금리 상승 위험을 반영한 가산금리(스트레스 금리)를 더하는 제도다. 3단계가 시행되면 적용 대상이 모든 금융권 대출로 확대된다. 스트레스 금리도 2단계 0.75~1.20%포인트에서 3단계 1.50%포인트로 높아진다. 수요자가 받을 수 있는 대출 한도는 더 줄어드는 것이다.

대내외적 불확실성이 확산하면서 안전자산을 찾는 투자 수요가 부동산 시장에 유입됐고 다주택자 규제가 여전해 자산을 집 한 채에 집중하는 '똘똘한 한 채' 현상도 집값 상승 요인으로 꼽힌다.

서울 집값 상승을 이끄는 복합적인 원인과 환경이 급변하지 않는 한 강남권발 아파트값 오름세는 당분간 지속될 것으로 내다보는 전문가들이 많다.

집값 급등 우려에 정부와 서울시가 급한 불끄기에 나섰다. 금융 대책으로 다주택자와 수도권에 한해 대출 문턱을 높이는 방안이 거론된다. /연합뉴스 제공

◇고심 깊어진 정부·서울시…토지거래허가구역 재지정 등 추가 카드 꺼낼까

집값 급등 우려에 정부가 급한 불끄기에 나섰다. 국토교통부와 서울시는 합동 현장점검반을 가동하고 강남3구와 마용성 지역 아파트 거래시장 모니터링을 강화하고 있다. 아파트값 담합 등 시장 교란 행위에 대해서는 국세청·금융위 통보 및 경찰청 수사 의뢰 등을 통해 불공정 행위를 차단할 방침이다.

그런데도 집값이 안 잡힐 경우 정부가 꺼내들 다음 카드는 대출 규제일 가능성이 크다. 기준금리 인하로 대출금리를 더 높이기 힘든 상황 만큼 대출 수요를 꺾는 쪽으로 정책이 정해질 것으로 보인다. 금융권에서는 다주택자와 수도권에 한해 대출 문턱을 높이는 방법 등이 거론된다.

금융당국은 아파트값이 계속 오르고 부동산 가계 대출 증가세가 커지면 1주택 이상 보유자의 신규 주택 구입 목적의 주택담보대출을 제한하고, '갭투자'(전세 끼고 주택 매입)를 막기 위해 조건부 전세자금대출도 중단할 수 있다는 입장이다. 금융감독원은 이미 '핀셋 관리' 검토에 들어간 상태다.

오는 7월 시행하는 3단계 스트레스 DSR도 서울·수도권과 지방의 금리를 차등화할 가능성이 크다. 지방의 경우 미분양 증가 등 극심한 침체를 겪고 있어서다. 현재 2단계 스트레스 DSR은 수도권 1.2%포인트, 비수도권 0.75%포인트의 스트레스 금리를 적용하고 있다.

하지만 일각에선 대통령 탄핵 정국 속에서 금융당국이 대출 규제에 강한 드라이브를 걸기 어려울 것이라는 분석도 나오고 있다.

강남권뿐 아니라 서울 내 주요 지역 아파트값이 오르면서 아직 묶여 있는 토지거래허가구역에 대해 서울시가 추가로 해제 조치를 취하지 않을 가능성이 커졌다. 서울시에 따르면 다음달 '압여목성'(압구정·여의도·목·성수동) 내 재건축 추진 단지 등에 대한 토지거래허가구역 지정 만료일을 앞두고 있다. 이들 지역에 대한 토지거래허가구역 재지정 여부는 만료 기간을 앞두고 서울시 도시계획위원회 개최를 통해 확정될 전망이다.

오히려 이미 규제를 푼 '잠삼대청'을 다시 거래허가구역으로 재지정할 가능성도 배제할 수 없다. 정부와 서울시는 주택시장이 비정상적으로 과열될 경우 토지거래허가구역 재지정을 추진하기로 뜻을 모은 상태다. 앞서 오세훈 서울시장은 지난 10일 "집값 상승이 비상적으로 상승하면 다시 규제를 검토할 수 있다"며 토지거래허가구역 재지정 가능성을 시사했다. 지난 17일에도 "특단의 조치가 필요한지 예의주시하고 있다"고 말했다.

서울 집값 안정을 위해선 시장을 옥죄는 규제보다는 재건축·재개발 활성화를 통한 주택 공급 확대에 부동산 정책의 초점이 맞춰져야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 사진은 서울 시내에 들어선 아파트 모습. /연합뉴스

하지만 '잠삼대청'을 다시 거래허가구역으로 재지정하는 것은 쉽지 않은 카드다. 규제를 푼 지 얼마 되지 않은 상황에서 정책의 실패를 스스로 인정하는 꼴인 데다 사유재산 침해에 대한 주민들의 반감도 크기 때문이다. 어쨌든 서울시의 토지거래허가구역 재지정 검토는 정책의 신뢰도 추락과 함께 시장 혼란을 자초했다는 비판에서 자유로울 없게 됐다.

전문가들 사이에서는 정부가 쓸 수 있는 최후의 대책으로 조정대상지역 등 규제지역 재지정을 꼽는다. 윤석열 정부는 2023년 1월 5일 자로 수도권과 지방 주요 지역에 묶여 있는 조정대상지역을 대거 해제했다. 이로써 현재 전국적으로 남아 있는 규제지역은 현재 강남 3구와 용산구 등 4곳뿐이다.

이들 4곳 외에는 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 풀린 상태다. 그런데 조정대상지역으로 묶이면 이런 규제가 부활한다. 예컨대, 종합부동산세(종부세)와 양도소득세가 중과되고, 주택담보대출비율(LTV) 등 대출이 축소된다. 아파트 재당첨 제한 등 청약 규제도 강화된다.

하지만 시장을 옥죄는 규제로는 집값을 잡기는 어렵다는 사실을 정부와 서울시는 인정해야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 주택 거래를 제한하고 대출 한도를 조인다 한들 '현금 부자'가 몰리는 강남의 집값을 잡을 수 없다는 것이다. 역설적이게도 최근 집값이 들썩이고 있는 강남3구와 용산구는 여전히 조정대상지역과 투기과열지구로 지정된 규제 지역이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "집값 안정을 위해선 무엇보다 주택 공급을 늘릴 필요가 있는데, 서울에선 새로 집을 지을 땅을 찾기가 쉽지 않다"며 "현실적으로 재건축·재개발 속도전이 최선책이 될 수밖에 없다"고 말했다.