“공급 우려에 규제 선반영까지”…서울 아파트값, ‘19년’ 만에 최고치 찍나

서울 아파트값 연초 대비 8%대 상승
'2018·2021년 집값 급등기 넘어설 전망
"공급 절벽 우려·규제 강화 선반영 심리 맞물린 결과"

서울 강남구의 한 아파트 밀집지역 모습./연합뉴스

올해 서울 아파트값 상승률이 2006년 이후 19년 만에 최고치를 기록할 것으로 예측된다. 그 배경으로는 더 이상 서울에 아파트 등을 지을 토지 등의 부재에 따른 공급 부족 우려와 점점 더 수위가 높아지는 부동산 규제에 대항 '선반영 심리'가 맞물린 결과라는 분석이다. 가격 부담이 커졌음에도 매도자 우위 시장이 유지되며 호가를 높여도 거래가 성사되는 흐름이 이어지며, 가격 상승폭을 키웠다는 평가다.

16일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 올해 들어 지난달까지 8.04% 상승했다. 연말까지 하락 전환 가능성이 낮다는 점을 감안하면 연간 상승률은 2006년(23.46%) 이후 가장 높은 수준을 기록할 것으로 보인다. 이는 문재인 정부 시기 집값 급등기로 꼽히는 2018년(8.03%)과 2021년(8.02%)을 웃도는 수치다.

시장에서는 무엇보다 서울 아파트 공급 부족에 대한 불안 심리를 주된 배경으로 꼽고 있다. 재건축·재개발 외 더 이상 신축 아파트를 서울에 공급하기 마땅치 않은 데다, 공사비 급등에 따른 사업성 악화 등으로 정비사업까지 지연되는 곳이 늘며 공급 절벽 우려가 심화했다는 것이다. 이에 "오늘 집값이 제일 싸다"는 심리가 반영되며 실수요·투자 수요를 모두 자극했다는 분석이다.

여기에 정부 규제 강화 가능성이 가격에 선반영된 영향도 있다. 서울 전역이 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶인 이후에도 상승세가 꺾이지 않은 것은 오히려 규제가 더 강해지기 전에 매입하려는 수요가 시장에 유입됐기 때문이라는 분석이 나온다. 특히 올해 2월 잠실·삼성·대치·청담동의 토지거래허가구역이 일시적으로 해제되며 가격 불씨를 자극했다는 의견도 적지 않다.

송파구의 한 공인중개사는 "올해 6월 대통령 선거를 전후해 부동산 규제가 더 보수적으로 전환될 수 있다는 전망이 확산된 바 있다"며 "이에 앞서 토지거래허가구역까지 잠시 해제되며 호가가 높아졌지만, 수요도 함께 늘어나 전반적으로 가격이 껑충뛴 것 같다"고 설명했다.

지역별 양극화가 빨라지며 가격 상승세가 가속화된 점도 있다. 강남3구(강남·서초·송파구) 등과 마용성(마포·용산·성동구) 등 중심 업무지 인접 지역은 두 자릿수 상승률을 기록하며 시장을 견인한 반면, 외곽 지역은 한 자릿수 초반에 그치며 상승 온도차가 벌어졌다. 수요가 확실한 곳으로만 몰리는 선택적 상승 국면이 이어진 셈이다.

이로 인해 전문가들은 당분간 서울 아파트값이 단기간 조정을 받더라도 추세적 하락으로 전환되기는 쉽지 않다고 본다. 공급 확대가 가시화되기까지 시간이 필요한 데다, 규제 강화 역시 단기적으로는 거래 위축보다 관망세 유지 효과를 낳을 가능성이 크기 때문이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "대출 규제 강화, 실거주의무 부담, 양도세 중과, 재건축 조합원 지위 양도 금지 등이 겹치며 시장 전반의 매물 품귀와 거래 절벽이 구조화되는 흐름"이라며 "강남3구·용산구 등 핵심지는 재건축 단지의 거래 가능 물량이 극히 제한돼 드문 고가 거래가 신고가를 경신하는 반면, 외곽 지역은 수요 회복 탄력이 낮아 규제 완화 전까지 약세와 저유동성이 이어질 가능성이 크다"고 말했다.